Seit dem 1. Januar 2024 gilt das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es regelt, wie energieeffizient Gebäude in Deutschland gebaut, saniert und beheizt werden müssen – und legt fest, welche Heizsysteme künftig erlaubt sind. Ob beim Verkauf oder Kauf einer Immobilie: Viele sind verunsichert. Was genau schreibt das Gesetz vor – und wie wirkt es sich auf Kauf/Verkauf einer Immobilie in Ostwestfalen-Lippe aus?
Dieser Leitfaden bringt Struktur in das Thema und zeigt, was in OWL aktuell wirklich zählt.
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) bündelt die bisherigen Energie-Vorschriften – EnEV (Energieeinsparverordnung), EnEG (Energieeinsparungsgesetz) und EEWärmeG (Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz) – in einem einheitlichen Regelwerk. Ziel ist es, den Energieverbrauch von Gebäuden zu senken und den Anteil erneuerbarer Energien zu erhöhen.
Es betrifft:
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer waren zunächst verunsichert, als das GEG 2024 in Kraft trat. Dabei gilt: Vieles, was jetzt im GEG steht, war schon vorher in anderen Verordnungen festgelegt. Das Gesetz hat also weniger neue Pflichten geschaffen, als vielmehr bestehende Regeln gebündelt und klarer formuliert.
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, spielt das Thema Energieeffizienz eine immer wichtigere Rolle – nicht nur wegen gesetzlicher Vorgaben, sondern auch für die Wertentwicklung:
Eine professionelle Immobilienbewertung in OWL berücksichtigt heute immer auch den energetischen Zustand. Bei Immobilien-Depot OWL fließt dieser Aspekt automatisch in die Wertermittlung ein – inklusive regionaler Vergleichsdaten aus den Kreisen Herford, Minden-Lübbecke, Lippe und der Stadt Bielefeld.
Gerne nehmen wir uns Zeit, erläutern Ihnen, wie Ihr Haus aktuell einzuordnen ist, und berechnen auf Wunsch auch den realistischen Marktwert Ihrer Immobilie.
Beim Immobilienkauf lohnt sich ein genauer Blick auf den Energieausweis und die Heiztechnik. Fragen Sie gezielt nach:
Bei Gebäuden, die vor Mitte der 1990er-Jahre errichtet wurden, ist die Wahrscheinlichkeit für Nachrüstpflichten deutlich höher – etwa bei der Dämmung von Dach, Geschossdecke oder Heizungsrohren. Ein Haus mit gutem Energiewert mag auf den ersten Blick teurer sein, spart aber langfristig Betriebskosten, CO₂-Abgaben und zukünftige Investitionen.
Unsere Fachleute kennen die aktuellen Effizienzanforderungen und unterstützen Sie bei der Bewertung von Sanierungsbedarf und Förderchancen.
Nein – in den meisten Fällen nicht sofort. Bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiter betrieben werden, solange sie nicht älter als 30 Jahre sind. Die „65-Prozent-Regel“ (Anteil erneuerbarer Energien) gilt zunächst nur für Neubauten in neu ausgewiesenen Neubaugebieten. In Bestandsgebäuden greift sie erst, wenn die Kommune eine kommunale Wärmeplanung abgeschlossen hat – das kann in OWL noch einige Jahre dauern. Bei einem Heizungsausfall darf übergangsweise auch eine neue Gasheizung eingebaut werden, wenn sie später auf erneuerbare Energien umgestellt werden kann (H₂-ready). Eigentümerinnen und Eigentümer über 80 Jahre sind in der Regel von der Austauschpflicht befreit.
Dann dürfen Sie weiterhin Heizungen einbauen, die nicht vollständig erneuerbare Energien nutzen. Sobald die kommunale Wärmeplanung veröffentlicht ist, erfahren Eigentümerinnen und Eigentümer, ob sie langfristig an ein Wärmenetz angeschlossen werden oder eigenständig umstellen müssen. Bis dahin gilt eine Übergangsfrist. Sobald die Kommune ihre Wärmeplanung veröffentlicht, gilt die 65-Prozent-Vorgabe in der Regel einen Monat später.
Das Gebäudeenergiegesetz schreibt vor, dass neue Heizungen künftig mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen müssen. Die folgenden Erfüllungsoptionen erfüllen den gesetzlichen Standard – einzeln oder in Kombination:
Erneuerbare und hybride Heizsysteme:
Biogene und alternative Brennstoffe:
Solare Systeme:
Tipp: Ein individueller Sanierungsfahrplan (iSFP) hilft, Förderungskombinationen (BAFA, KfW) optimal zu nutzen – häufig mit Zuschüssen bis zu 50 %.
Bei denkmalgeschützten Gebäuden hat der Erhalt des historischen Erscheinungsbildes Vorrang vor den energetischen Anforderungen. Pflichten zur Dämmung oder zum Fensteraustausch können entfallen, wenn sie das äußere Erscheinungsbild beeinträchtigen würden. Auch beim Heizungstausch gelten erleichterte Vorgaben, wenn eine Umrüstung technisch oder wirtschaftlich nicht zumutbar ist. Die Denkmalschutzbehörde entscheidet im Einzelfall, welche Maßnahmen zulässig sind.
Tipp:
So bleibt die historische Substanz geschützt, während gleichzeitig sinnvolle energetische Verbesserungen möglich werden.
Fördermittel gibt es von der KfW und der BAFA – etwa für Wärmepumpen, Dämmungen oder Fensteraustausch. In Kombination mit einem individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) sind zusätzliche Boni möglich. Je nach Maßnahme und Effizienzstandard können 30–50 % der Kosten gefördert werden.
Der energetische Zustand einer Immobilie wird immer wichtiger – sowohl gesetzlich als auch für die Preisbildung. Ein gültiger Energieausweis ist Pflicht, und Häuser mit hohem Energieverbrauch werden von Käuferinnen und Käufern oft mit Preisabschlägen bewertet. Sanierte oder energieeffiziente Immobilien erzielen dagegen häufig höhere Verkaufspreise und werden schneller vermittelt. Mehr Hintergründe und Zahlen finden Sie im Beitrag „Energieeffizienz: Wissenslücke und Marktchance für Eigentümerinnen und Eigentümer“.
Ja, grundsätzlich schon. Eigentümerinnen und Eigentümer von vermieteten Immobilien müssen die gesetzlichen Pflichten – etwa zum Energieausweis oder zur Heizung – erfüllen. Mieterinnen und Mieter selbst sind jedoch nicht verpflichtet, Modernisierungen vorzunehmen oder Kosten direkt zu tragen. Energetische Sanierungen können anteilig über die Modernisierungsumlage auf die Miete umgelegt werden.
Der Energieausweis informiert über den Energieverbrauch oder -bedarf eines Gebäudes. Er ist beim Verkauf gesetzlich vorgeschrieben und muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Ein guter Energiekennwert kann den Verkaufspreis positiv beeinflussen.
Das Gebäudeenergiegesetz wird den Markt dauerhaft verändern: Energieeffiziente Immobilien gewinnen an Wert, unsanierte Gebäude werden schwerer vermittelbar, und Käuferinnen und Käufer legen zunehmend Wert auf Transparenz und Zukunftssicherheit. Langfristig wird sich Energieeffizienz zu einem zentralen Wettbewerbsvorteil am Immobilienmarkt entwickeln – auch in OWL.
Stand: Oktober 2025
Neubauten in ausgewiesenen Neubaugebieten müssen Heizungen einbauen, die mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen. Dies gilt ebenfalls, wenn eine Kommune bereits eine kommunale Wärmeplanung abgeschlossen hat.
Rechtsgrundlage: § 71 und § 71i GEG.
Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis zu diesem Datum fertigstellen. Die 65 %-Regelung gilt ab Veröffentlichung der Wärmeplanung – spätestens jedoch einen Monat danach.
Rechtsgrundlage: Wärmeplanungsgesetz (WPG) § 9; GEG § 71 Abs. 8–11.
Kommunen mit bis zu 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern müssen ihre Wärmeplanung bis 30.6.2028 vorlegen. Die 65 %-Pflicht greift spätestens einen Monat nach Veröffentlichung.
Rechtsgrundlage: WPG § 9 Abs. 2; GEG § 71 Abs. 9.
Wer eine Heizung einbaut, die mit fossilen Brennstoffen betrieben wird, bevor die Wärmeplanung gilt, muss folgende EE-Anteile erfüllen:
Diese Heizungen müssen H₂-ready sein.
Rechtsgrundlage: GEG § 71 Abs. 2 Nr. 4; § 71 Abs. 11.
Sobald eine Kommune ihre Wärmeplanung veröffentlicht, tritt die 65 %-Pflicht für neue Heizungen einen Monat später in Kraft – auch wenn der gesetzliche Stichtag noch nicht erreicht ist.
Rechtsgrundlage: GEG § 71 Abs. 8–10; WPG § 9.
Deutschland soll bis 2045 im Gebäudebestand klimaneutral sein. Fossile Heizsysteme dürfen dann nicht mehr betrieben werden.
Rechtsgrundlage: Bundes-Klimaschutzgesetz (KSG) und GEG-Begründungsteil.
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