Was Sie als Immobilienbesitzer bei einer anstehenden Vermietung auf jeden berücksichtigen sollten

Durch ständige Reformen und Ergänzungen entwickelt sich das deutsche Mietrecht zunehmend zu einem Paragrafen-Dschungel.
Im Folgenden haben wir Ihnen daher die wichtigsten Fragen und Antworten zur Vermietung einer Immobilie zusammengestellt.

Das Mietrecht ist bekanntlich komplex und wird durch häufige Urteile des Bundesgerichtshofs nicht unbedingt einfacher zu verstehen. Die Hauptpflichten für Vermieter umfassen:

  • Pünktliche Bereitstellung der Wohnung gemäß den im Mietvertrag festgelegten Bedingungen, einschließlich der Übergabe der Schlüssel.
  • Instandhaltung und Reparatur, um sicherzustellen, dass die Wohnung in dem Zustand bleibt, wie sie bei Vertragsabschluss war, sowie die Behebung von Schäden.
  • Erlaubnis zur Aufnahme enger Familienmitglieder wie Ehegatten, eingetragene Lebenspartner und Kinder, solange dadurch keine Überbelegung der Wohnung entsteht.

Als Vermieter ist es wichtig, sich mit den rechtlichen Anforderungen vertraut zu machen und diese sorgfältig einzuhalten.

Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus vermieten, müssen Sie damit rechnen, dass bei der Nutzung durch den Mieter kleinere Mängel oder Schäden auftreten können. Als Vermieter sind Sie verpflichtet, diese kleineren Schäden, die durch die normale Nutzung entstehen, zu beheben.

Wenn Sie Ihre Wohnung vermieten möchten, finden Sie im Internet bereits einige Tools, die den Mietpreis für Sie berechnen können. Diese sind zwar hilfreich, um einen ersten Eindruck zu erhalten. Wenn Sie jedoch einen Mietpreis festlegen möchten, der alle relevanten Faktoren genau berücksichtigt, stehen Ihnen unsere erfahrenen Immobilienmakler gerne zur Seite.

Unsere Experten können Sie darüber beraten, wie sich die Mikro- und Makrolage Ihrer Wohnung auf den Mietpreis auswirkt. Sie können Ihnen auch Auskunft darüber geben, wie viel Aufschlag Sie für eine möblierte oder frisch sanierte Wohnung verlangen können. Darüber hinaus informieren sie Sie darüber, welchen zusätzlichen Mietpreis Sie für besondere Ausstattungsmerkmale wie Terrassen, Balkone und ähnliches verlangen können.

Als Spezialisten auf dem Gebiet der Vermietung kennen wir den Markt genau und können Ihnen helfen, den optimalen Mietpreis für Ihre Wohnung festzulegen. Natürlich spielt auch die Lage Ihrer Wohnung eine entscheidende Rolle bei der Preisgestaltung. Für eine Wohnung in bester Lage können Sie selbstverständlich einen höheren Mietpreis verlangen als für eine Wohnung in einfacherer Lage.

Vermieter, die ihre Wohnung vermieten möchten, müssen bei der Auswahl ihrer Mietinteressenten ein gutes Gespür haben. Schließlich möchte niemand einen unordentlichen Mieter oder jemanden, der möglicherweise die Immobilie beschädigt, beherbergen. Ein erster Eindruck des potenziellen Mieters kann oft durch sein Auftreten gewonnen werden. Darüber hinaus können Vermieter vom Mieter eine Schufa-Auskunft sowie eine Selbstauskunft des Mieters verlangen. Dabei sollten nur zulässige Fragen gestellt werden; zum Beispiel ist die Frage nach der Religionszugehörigkeit unzulässig.

Es gibt weitere Indikatoren, die bei der Auswahl des richtigen Mieters helfen können:

  • Das Nettoeinkommen des Interessenten
  • Das Alter des Interessenten
  • Die berufliche Tätigkeit des Mietinteressenten

Natürlich können wir Sie nicht zu 100% vor möglichen Mietschäden oder -ausfällen absichern. Mit unserer Erfahrung und Fachkompetenz können wir jedoch die Bonität Ihrer potenziellen Mieter prüfen. Für Vermieter, die zusätzliche Sicherheit wünschen, empfehlen wir eine Mietausfallversicherung. Diese Versicherung bietet Schutz vor ausstehenden Mieteinnahmen und Sachschäden.

In der Regel wird eine bestimmte Geldsumme als Kaution an den Vermieter gezahlt. Diese Summe kann der Mieter auch in drei gleich hohen monatlichen Teilzahlungen erbringen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses fällig wird. Der Vermieter ist verpflichtet, die gesamte Kautionssumme bei einem Kreditinstitut separat von seinem Vermögen anzulegen. Dabei gilt ein üblicher Zinssatz für Sparanlagen mit einer dreimonatigen Kündigungsfrist.

Immer häufiger akzeptieren Vermieter auch Bürgschaften anstelle von Bargeld. In diesem Fall verpflichtet sich die Bank, auf erstes Anfordern des Vermieters den vereinbarten Kautionsbetrag anstelle des Mieters zu zahlen.

Eine weitere Option ist die Verpfändung eines Sparkontos. Dabei legt der Mieter ein entsprechendes Sparkonto an, das jedoch für die Dauer des Mietverhältnisses an den Vermieter verpfändet wird. Ähnlich wie bei einer Bankbürgschaft kann der Vermieter auf Anforderung auf das Geld zugreifen.

Es besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Zahlung einer Mietkaution. Daher ist es unerlässlich, die Vereinbarungen zur Kaution im Mietvertrag festzuhalten, da Sie ansonsten keinen Anspruch darauf haben. Zudem sollten Sie darauf achten, dass Sie maximal das Dreifache der Nettokaltmiete als Kaution fordern, da höhere Beträge im Wohnungsmietrecht nicht erlaubt sind.

Wenn Ihr Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät, haben Sie das Recht, das Mietverhältnis außerordentlich und fristlos zu kündigen. Dies ist der Fall, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten einen Zahlungsrückstand hat, der mehr als eine Monatsmiete beträgt. Ebenso können Sie außerordentlich kündigen, wenn der Mieter über mehrere Monate hinweg mindestens zwei Monatsmieten Rückstand hat.

Stört Ihr Mieter den Hausfrieden, indem er wiederholt Lärm verursacht oder Gewaltandrohungen gegenüber den Nachbarn macht? Oder nutzt er die Wohnung für vertragswidrige Zwecke, beispielsweise für ein unerlaubtes Geschäft? Auch in diesen Fällen haben Sie das Recht, ihm fristlos zu kündigen. Es ist jedoch ratsam, Beschwerden sorgfältig zu dokumentieren und im Zweifelsfall die Polizei einzuschalten.

Bevor Sie eine fristlose Kündigung aussprechen, mahnen Sie Ihren Mieter schriftlich ab und setzen Sie ihm eine angemessene Frist zur Änderung seines Verhaltens. Bei der Kündigung selbst sollten Sie die Gründe ausführlich erläutern und idealerweise mit Protokollen belegen. Die fristlose Kündigung wird wirksam, sobald der Mieter sie erhalten hat.

Wenn Sie Ihre Immobilie für sich selbst, nahe Angehörige oder Haushaltsmitglieder wie eine Pflegekraft benötigen, können Sie dem Mieter wegen Eigenbedarfs kündigen. Ein möglicher Grund für Eigenbedarf könnte zum Beispiel sein, dass die vermietete Wohnung im Gegensatz zu Ihrer eigenen barrierefrei ist und Ihr Ehepartner eine Gehbehinderung aufgrund von Krankheit hat. Allerdings werden Kündigungen wegen Eigenbedarfs von Gerichten sehr genau geprüft. Im oben genannten Beispiel wird die Kündigung wegen Eigenbedarfs wenig plausibel, wenn Ihr Ehepartner die Gehbehinderung bereits hatte, als der Mieter eingezogen ist.

Erklären Sie die Gründe für die Eigenbedarfskündigung in Ihrem Kündigungsschreiben ausführlich. Um sicherzustellen, dass das Kündigungsschreiben einer möglichen Klage standhält, empfehlen wir, es vorab von einem Fachmann prüfen zu lassen.

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