Grundsteuererhöhung 2025: Was Eigentümer jetzt wissen müssen

Die Grundsteuer gehört zu den laufenden Kosten, die Immobilieneigentümer regelmäßig zahlen müssen. Doch viele Eigentümer wurden in den letzten Monaten von ihrem neuen Grundsteuerbescheid überrascht – oft mit höheren Beträgen als erwartet. Hintergrund ist die Grundsteuerreform, die 2025 in Kraft tritt und eine neue Berechnungsgrundlage einführt.

Was bedeutet das für Sie? Muss wirklich jeder mehr zahlen? Und was können Sie tun, wenn Ihr Bescheid zu hoch erscheint? In diesem Artikel erklären wir die wichtigsten Änderungen, zeigen, wie die neue Berechnung funktioniert, und geben Ihnen Tipps, wie Sie sich optimal auf die neue Grundsteuer vorbereiten.

Was ist die Grundsteuer und warum wird sie erhöht?

Die Grundsteuer ist eine Abgabe, die Eigentümer von Grundstücken und Immobilien an die Kommune zahlen. Die Einnahmen fließen in wichtige kommunale Projekte wie Straßenbau, Schulen und öffentliche Einrichtungen.

Bisher basiert die Grundsteuer auf völlig veralteten Grundstücks- bzw. Einheitswerten – in Westdeutschland aus dem Jahr 1964, in Ostdeutschland sogar aus dem Jahr 1935. Das Bundesverfassungsgericht hat diese Berechnung als nicht mit dem Grundgesetz vereinbar eingestuft und dadurch eine Reform angestoßen. Die Folge: Ab 2025 kommt es zu neuen Bewertungsansätzen, die aktuelle Grundstückswerte und individuelle Faktoren stärker berücksichtigen.

Für viele Eigentümer bedeutet das eine höhere Steuerlast. Wie stark die Erhöhung ausfällt, hängt unter anderem vom Standort, der Größe des Grundstücks und der jeweiligen Kommune ab. Einige Städte und Gemeinden nutzen die Reform sogar, um ihre Hebesätze zu erhöhen und damit zusätzliche Einnahmen zu generieren.

Im nächsten Abschnitt sehen wir uns an, wie die neue Berechnung funktioniert und welche Faktoren die Höhe Ihrer Grundsteuer bestimmen.

Wie wird die neue Grundsteuer berechnet?

Die Grundsteuer wird anhand einer festen Formel berechnet: Grundsteuerwert × Grundsteuermesszahl × Hebesatz = Grundsteuerbetrag

Das bedeutet: Steigt der Grundsteuerwert oder setzt die Kommune einen höheren Hebesatz fest, erhöht sich die Steuerlast für Eigentümer.

Damit die Grundsteuer bundesweit gerechter berechnet wird, wurde das bisherige System reformiert. Allerdings wenden nicht alle Bundesländer die gleichen Berechnungsmodelle an.

Das Bundesmodell als Standard

Die Mehrheit der Bundesländer nutzt das Bundesmodell, das eine wertabhängige Berechnung vorsieht.
Das Bundesmodell soll eine gerechtere Verteilung der Steuerlast gewährleisten, da es sowohl den Grundstückswert als auch den Gebäudewert berücksichtigt. Allerdings kann es in Regionen mit stark gestiegenen Bodenrichtwerten zu höheren Steuerbelastungen führen.

Welche Berechnungsmodelle nutzen die Bundesländer?

Neben dem Bundesmodell, das insgesamt 9 Bundesländer anwenden, haben einige Bundesländer eigene Modelle entwickelt, die andere Berechnungsgrundlagen nutzen.

• Bundesmodell
  Bundesländer: Nordrhein-Westfalen, Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen
• Bundesmodell mit Abweichungen
  Bundesländer: Sachsen und Saarland
• Flächenmodell
  Bundesland: Bayern
• Flächen-Faktor-Modell
  Bundesland: Hessen
• Flächen-Lage-Modell
  Bundesland: Niedersachsen
• Modifiziertes Bodenwertmodell
  Bundesland: Baden-Württemberg
• Wohnlagenmodell
  Bundesland: Hamburg

Warum kann die Grundsteuer je nach Bundesland stark variieren?

Je nach Standort der Immobilie kann die Grundsteuer sehr unterschiedlich ausfallen. Während einige Bundesländer den Grundstückswert als Maßstab nehmen, setzen andere auf eine Berechnung, die nur die Fläche oder den Bodenrichtwert berücksichtigt.

Besonders in Städten mit steigenden Bodenrichtwerten kann das Bundesmodell zu spürbaren Erhöhungen führen. Wer in Bayern oder Baden-Württemberg lebt, profitiert möglicherweise von einer stabileren oder geringeren Grundsteuer, da hier keine Wertsteigerungen berücksichtigt werden.

Nordrhein-Westfalen hat sich – wie oben erwähnt – entschieden, das Bundesmodell der Grundsteuerreform ohne abweichende landesspezifische Bewertungsmethoden anzuwenden.

Tipp: Prüfen Sie genau, welches Modell in Ihrem Bundesland gilt und ob Ihr Grundsteuerbescheid korrekt berechnet wurde.

Auswirkungen der Grundsteuererhöhung auf Eigentümer

Die Grundsteuerreform 2025 wird für viele Eigentümer spürbare finanzielle Folgen haben.
Wie hoch die Belastung ausfällt, hängt von mehreren Faktoren ab.

Höhere Kosten für viele Eigentümer

Laut aktuellen Umfragen zahlen 73 % der Eigentümer eine höhere Grundsteuer. Besonders betroffen sind Immobilien in beliebten Lagen mit hohen Bodenrichtwerten. Wer in einer Stadt oder Gemeinde mit steigenden Hebesätzen lebt, muss ebenfalls mit Mehrkosten rechnen.

Weitergabe der Kosten an Mieter

Vermieter dürfen die Grundsteuer als Betriebskosten auf Mieter umlegen – aber nur, wenn der Mietvertrag dies vorsieht.

Voraussetzungen für die Umlage:

• ein Verweis im Mietvertrag auf Umlage gemäß § 2 Nr. 1 der BetrKV (Betriebskostenverordnung)
• Vorlage des aktuellen Steuerbescheids als Nachweis

Regionale Unterschiede

Da Kommunen ihre Hebesätze individuell festlegen, gibt es keine einheitliche Erhöhung. Während einige Städte und Gemeinden ihre Hebesätze senken, um Mehrbelastungen zu vermeiden, nutzen andere die Reform als Gelegenheit, zusätzliche Einnahmen zu erzielen.

Was tun bei Unstimmigkeiten im Grundsteuerbescheid?

Viele Eigentümer haben bereits erste Grundsteuerbescheide für 2025 erhalten – und nicht jeder ist fehlerfrei. Fehler bei der Berechnung oder falsche Grundsteuerwerte können zu einer zu hohen Steuer führen. Deshalb lohnt es sich, den Bescheid genau zu prüfen.

Grundsteuerwert-, Grundsteuermess- und Grundsteuerbescheid auf Fehler prüfen

Kontrollieren Sie, ob die Angaben in den genannten Bescheiden mit Ihren Unterlagen übereinstimmen. Besonders wichtig sind:

• Grundstücksgröße
• Bodenrichtwert
• Steuermesszahl
• Hebesatz der Kommune

Häufige Fehlerquellen:

• Flächenangaben: falsche Zuordnung von Grundstücks- und Gebäudeflächen
• Nutzungsart: falsche Klassifizierung – Gewerbe statt Wohnen
• Fehlberechnung: falsche Übertragung oder Anwendung des Bodenrichtwerts

Widerspruch einlegen

Wenn Ihr Bescheid fehlerhaft ist, können Sie innerhalb eines Monats nach Erhalt beim Finanzamt Widerspruch einlegen.

• Schritt 1: formloses Schreiben oder Online-Einspruch einreichen
• Schritt 2: Finanzamt prüft den Bescheid (Bearbeitungszeit: bis zu 3 Monate)
• Schritt 3: falls abgelehnt → Klage beim Finanzgericht möglich

Steuerliche Entlastungen für betroffene Eigentümer

In bestimmten Fällen können Eigentümer von steuerlichen Erleichterungen profitieren:

Härtefallregelung

• gilt, wenn die Grundsteuer mehr als 15 % des Haushaltsnettoeinkommens beträgt
• mögliche Reduktion: bis zu 50 % der Steuerlast

Baudenkmäler

• Reduktion um 10 %, wenn Denkmalpflege nachgewiesen wird

Tipps zur Vorbereitung auf die neue Grundsteuer

Die Grundsteuerreform tritt 2025 in Kraft. Wer jetzt gut vorbereitet ist, kann unangenehme Überraschungen vermeiden.

1. Eigene Grundstücksdaten prüfen

Vergleichen Sie die Angaben im Grundsteuerwert-, Grundsteuermess- und Grundsteuerbescheid mit Ihren Unterlagen.

Besonders wichtig:

• Grundstücksgröße: stimmt die Quadratmeterzahl?
• Bodenrichtwert: Entspricht er aktuellen Marktwerten?
• Nutzungsart: Wurde das Grundstück korrekt als Wohn- oder Gewerbeobjekt eingestuft?

Wenn Abweichungen bestehen, sollten Sie frühzeitig nachhaken oder Widerspruch einlegen.

2. Hebesätze der Städte und Gemeinden beobachten

Jede Kommune legt ihren eigenen Hebesatz fest. Wenn Ihre Stadt oder Gemeinde eine Erhöhung plant, kann sich die Grundsteuer deutlich verteuern. Prüfen Sie regelmäßig die Beschlüsse der Städte und Gemeinden und setzen Sie sich für moderate Hebesätze ein.

3. Finanzielle Rücklagen bilden

Wenn die Steuer steigt, sollten Sie rechtzeitig Geld zur Seite legen. Vermieter können prüfen, ob eine Anpassung der Nebenkostenabrechnung notwendig ist.

4. Widerspruchsmöglichkeiten kennen

Wenn Sie Zweifel an der Berechnung haben, nutzen Sie die einmonatige Widerspruchsfrist. Je schneller Sie handeln, desto eher lässt sich eine Korrektur durchsetzen.

5. Expertenrat einholen

Bei Unsicherheiten kann ein Steuerberater oder Fachanwalt helfen. Besonders bei komplexen Immobilienwerten oder mehreren Objekten lohnt sich eine professionelle Einschätzung.